Foto : neo organizer expo
BARU-baru ini Transmart diresmikan di kompleks pertokoan modern terbesar di Banjarmasin. Tepatnya satu minggu sebelum umat muslim merayakan Idul Fitri 1439 Hijriyah atau tahun 2018. Pada awalnya saya tidak kaget membaca berita bahwa keberadaan Transmart baru itu membuat Duta Mall macet, bahkan hingga di luar kawasan Duta Mall.
SEBAB hal itu sudah biasa terjadi. Jika ada mal atau pertokoan baru pasti selalu dipadati oleh pengunjung, apalagi moment ini berdekatan hari lebaran. Namun yang mengejutkan bagi saya adalah adanya pernyataan Kapolda Kalsel untuk menutup Duta Mall. “Saya bisa saja menutup kalau begini caranya. Kapan dibangunnya tidak ada koordinasi, tahu-tahu dapat undangan pembukaan”, kata Brigjen Pol Rachmat Mulyana yang dikutip dari jejakrekam.com. Dan ini juga menjadi pemberitaan di media-media lokal.
Duta Mall Banjarmasin yang resmi buka pada tahun 2007, hingga saat ini merupakan mall terbesar di Kalimantan Selatan. Keberadaannya belum bisa ditandingi oleh pusat pertokoan modern lainnya. Apalagi saat ini dengan hadirnya Transmart. Sejak beroperasi, mall ini terus bertumbuh. Satu per satu rumah-rumah warga dibeli di sekitar mall. Dari awal berdirinya hingga kini luas kawasan Duta Mall telah bertambah dua kali lipat. Fenomena ini dicoba untuk dituangkan dalam tulisan singkat, mengurai permasalahan perkotaan atas keberadaan Duta Mall Banjarmasin jika dilihat dari sistem transportasi bangunan dan perkotaan.
Fujie Rao dalam Journal of Urban Design, yang baru terbit minggu lalu, menyebutkan adanya ketergantungan terhadap mobil menjadi masalah bagi pembangunan pertokoan baru. Dan Robert de Souza menyebutkan dalam papernya yang berjudul Retail Precinct Management: A Case of Commercial Decentralization in Singapore, menemukan terjadinya desentralisasi perkotaan, di mana pusat komersial dan gerai ritel didistribusikan di beberapa pusat regional adalah untuk mengurangi kemacetan dari pusat kota dan untuk memindahkan bisnis lebih dekat ke rumah. Namun, pendekatan ini juga dapat menciptakan kemacetan di pusat-pusat regional karena cepatnya arus kendaraan publik, pribadi, dan kargo di dalam dan di luar pusat-pusat regional.
Dari kedua tulisan di atas, membuktikan bahwa adanya korelasi yang kuat antara pusat pertokoan atau mal dengan sistem transportasi. Arsitek atau perencana tidak bisa lagi merancang dengan menggunakan kacamata kuda jika itu menyangkut kompleksitas perkotaan. Kalkulasi harus memperhatikan secara detail berbagai aspek perkotaan.
Lalu bagaimana dengan keberadaan Duta Mall di Banjarmasin? Tidak bisa dipungkiri, Duta Mall telah memiliki brand-brand ternama nasional yang dikumpulkan di satu tempat. Sehingga pengunjung akan tertarik datang karena efektivitas berkunjung lebih baik, cukup datang ke Duta Mall sudah bisa belanja, makan hingga menonton, bahkan juga memungkinkan untuk menginap.
Tentu hal ini adalah kepandaian owner untuk membuka dan menjaga bisnisnya. Hal ini sah-sah saja dan bisa memberikan dampak positif bagi dunia investasi di Banjarmasin.
Hal yang perlu disoroti adalah bagaimana aspek bisnis tidak merugikan lingkungan sekitar. Banyaknya keluluhan pengunjung tetang sulitnya parkir (khususnya roda empat) sudah menjadi hal biasa yang hingga saat ini tidak terselesaikan. Jadi, sesuai dengan pernyataan saya diawal bahwa tidak kaget jika munculnya Transmart akan menambah kemacetan. Dan pernyataan Kapolda Kalsel telah menguatkan bahwa memang ada permasalahan serius di Duta Mall yang belum terselesaikan hingga saat ini. Namun anehnya, Duta Mall bisa terus tumbuh tanpa ada pengendalian terhadap permasalah tersebut.
Jika diurai, ada bebarapa penyebab mengapa Duta Mall memberi pengaruh terhadap kawasan perkotaan. Adalah keberadaan Duta Mall terlalu sentralistik. Dari segi ekonomi tentu ini menguntungkan. Namun dari aspek perencanaan kawasan, ini akan menyebabkan intensitas kesibukan kawasan yang tidak seimbang. Sehingga pada waktu puncak bisa menyebabkan deadlock.
Hal ini diperparah, luasan parkir tidak seimbang dengan kebutuhan parkir pengunjung, terjadinya crossing di arus parkir dan in-out parkir yang terbatas. Sehingga pengendara atau pengemudi akan mencari parkir di luar kawasan Duta Mall, di halaman bangunan tetangga atau bahkan ada yang ‘berani’ parkir di badan jalan.
Lahan parkir yang terbatas di Duta Mall merupakan kewajiban owner menyediakan lahan parkir yang lebih besar 20% dari kebutuhan puncak sebagai wujud pelayanan bagi pengunjung (nilai 20% merupakan asumsi pertumbuhan kendaraan dimasa yang akan datang). Peraturan Menteri Perdagangan RI Nomor : 53/M-DAG/PER/12/2008 Bab 2 Pasal 4 jelas menyebutkan: Pasar Tradisional atau Pusat Perbelanjaan atau Toko Modern harus menyediakan areal parkir yang cukup dan sarana umum lainnya.
Jika dilihat di halaman http://www.dutamall.co.id, Duta mal berada di atas tanah seluas 80.000 m2 dan menyebutkan ketersedian SRP (sarana ruang parkir) untuk mobil adalah sekitar 800 buah (di dalam web belum disebutkan keberadaan Transmart). Jika berpedoman terhadap peraturan Dirjen Perhubungan Darat 1998, mengenai Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkir, ketersedian SRP tersebut ‘cukup’ untuk pusat pertokoaan modern, namun permasalahan lainnya, kebutuhan parkir untuk hotel, bioskop dan tempat rekreasi itu memiliki standar dan perhitungan yang berbeda diperaturan tersebut, dan jika perhitungan itu digabung sudah pasti tidak cukup.
Para perencana harus detail dalam mengkalkulasi kebutuhan parkir ini, seperti harus mempertimbangkan duration, accumulation and turn over of parking. Siapa yang bertanggung jawab meng-audit Duta Mall terkait ketersedian kebutuhan parkir?
Lebih jauh, fenomena terjadinya macet ini juga bisa disebabkan oleh prilaku masyarakat kota yang kurang disiplin, dan tidak tersedianya transportasi publik yang nyaman dan layak, menyebabkan masyarakat lebih mengutamakan kendaraan pribadi. Kota modern seharusnya sudah siap dengan sistem transportasi yang bisa mengintegrasikan antar kawasan, sehingga desentralisasi bisa dilaksanakan dengan baik dan pertumbuhan kawasan perkotaan berjalan seimbang.
Pemerintah kota wajib menegakkan peraturan dan memperhatikan dengan serius sistem transportasi perkotaan, termasuk ketersedian lahan parkir, jika ingin para investor lebih banyak lagi datang ke Banjarmasin.(jejakrekam)
Penulis adalah Mahasiswa Program Doctoral di Saga University-Japan, Konsentrasi Urban Design.